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重慶律師事務所分享房產證辦理常見糾紛及解決

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重慶律師事務所分享房產證辦理常見糾紛及解決

發布日期:2017-12-14 作者: 點擊:

    一、無法辦理或長期得不到房產證的18種情況

    1.開發企業已經破產或被取消資質,無法繼續辦理樓盤的大確權;

    2.開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;

    3.開發商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等,債務尚未清償完畢;

    4.開發商沒有完成竣工備案工作;

    5.開發企業將房屋重復銷售(未經合同備案),導致無法辦理房產證;

    6.樓盤被法院查封;

    7.開發商沒有取得建筑面積實測數據;

    8.商品房出現面積誤差,在一定范圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額,在面積誤差未解決的情況下,將導致無法辦理產權登記;

    9.開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施,或未移交小區配套用房,無法通過綜合驗收;

    10.開發商不及時辦理“大確權”;

    11.開發商不配合提供辦理“小房產證”的相關資料;

    12.開發商與小業主存在糾紛,扣著本該發給小業主的房地產證不發;

    13.房屋契稅尚未繳納;

    14.公共維修基金尚未交付;

    15.提交辦理房產證的文件不合格;

    16.個別購房者購房入住后進行違章搭建,致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證;

    17.房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;

    18.代辦產權的單位或人員(律師、代理公司)違規操作。

    造成這些情況產生的原因有四種:

    第一種是由開發商造成的,這是主要原因,也是實踐中出現問題最多的一種,如上面所列的第1—12種。

    第二種是由購房者本身造成的,如上面所列的第12一16種。

    第三種是由于房產證辦理部門造成的,如上面所列的第17種。

    第四種是由代辦人員造成的,如上面所列的第18種。

    

    二、應對方法

    

    (一)開發商原因造成的

    勤于查詢

    購房人簽合同前應查看清楚,開發商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中,有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢,在北京,可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。

    

    認真查驗文件

    簽約前可以查驗“國有土地使用證”,如果是“臨時使用證”或有抵押,要拒絕簽約,或者一定要求開發商簽訂補充協議,約定“開發商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

    

    簽好《購房合同》

    《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定,不僅要約定具體辦理的最后時限,還要約定不能按時辦理的處理辦法。

    1.關于初始登記

    (1)建議范本

    “出賣人應當在_年_月_日前,取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的,買受人有權退房。

    買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款,并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

    買受人不退房的,合同繼續履行,自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止,出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金,并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。”

    (2)日期的確定

    對于期房,可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點,計算90日。對于現房,可以根據銷售合同簽訂之日作為起點,計算90日。

    (3)退房違約金的確定

    不超過100%即可。

    

    2.關于轉移登記

    (1)建議范本

    “1.商品房交付使用后,雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記:

    (1)雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。

    (2)買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。)

    (3)買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記,委托費用元人民幣(大寫)。

    2.如因出賣人的責任,買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的,買受人有權退房。

    買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款,并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

    買受人不退房的,自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金,并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付。”

    (2)日期的確定

    對于期房,可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點,計算120日。對于現房,可以根據銷售合同簽訂之日作為起點,計算120日。

    (3)退房違約金的確定

    不超過100%即可。

    

    

    不簽不合理的委托書

    很多開發商要求購房人在合同外另簽一份協議,委托其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。

    這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產商代辦,自己就無法辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定:“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件。”因此,不管購房人是否委托房地產商代辦房產證,房地產商都有法律責任協助購房人辦理產權過戶手續并取得房產證。

    

    解約與索賠

    根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,如果開發商存在下列嚴重違約行為,您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效,并要求賠償。

    1.商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

    2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

    3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

    4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

    5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

    6.出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致購房者無法取得房屋。

    

    (二)購房者本身原因造成的

    對于開發商與小業主存在糾紛,扣著本該發給小業主的房產證不發的,應及時溝通,及時解決矛盾,避免長期拖延。并可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約,要求開發商改正。

    對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的,應及時繳納,因為繳納上述稅費是法律規定的取得房產證的必經程序。為了及時取得房產證,購房者應及時繳納,并及時將繳納收據或發票交給開發商或代辦機構(人員)。

    對于提交辦理房產證的文件不合格的,應及時改正,可以向工作人員詢問,以免跑“冤枉路”。

    對于個別購房者購房人住后進行違章搭建,致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證的,應及時拆除違章搭建的非法建筑,保障房產證辦理。

    

    (三)房產證辦理部門原因造成的

    可以向上一級行政機關申請行政復議,或者向法院提起行政訴訟。

    

    (四)代辦人員原因造成的

    可以解除委托合同,并向代辦人員或機構要求賠償。

    

本文網址:http://www.nurg.net/news/387.html

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